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商业中心型店址  

2010-08-24 16:49:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国连锁经营实战网:商业中心型店址,位于全市性的繁华商业区,这里各类商业、娱乐、服务设施设立,人流、车流度最大,店址的辐射力强,商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。但是,选择此类店址一定要考虑其租金的情况。有时候高昂的租金可能不堪重负。所以在开店之前要对整个店面的成本和租金及对利润产生的影响做系统而又全面的分析。
 
      案例:好利来商业中心型店址选择
 
     与传统正餐相比,以经营蛋糕、面包、点心为主的西饼店正以其特色获得很多消费者的青睐。对投资者而言,无论以哪种经营方式来运作西饼店,店铺位置的选择显得尤为重要。俗话说“一步差三市”。即开店地址“差一步”,就有可能“差三成”的买卖。因此,不管是加盟连锁品牌还是自创品牌,选址是否合理是投资者首先考虑的重点。谈及市场上经营成功的西饼店,不能不提及好利来。这个1992年创办的企业已在全国70多个大中城市拥有900多家直营店铺,成为国内烘烤行业的龙头企业。
 
      进入2009年后,好利来将加速在北京市场上的开店计划。据好利来开发部部长屈宝良透露,今年好利来将在北京开设一家旗舰店,面积在500平方米左右。作为好利来专职的开发管理人员,屈宝良讲述了连锁饼店在选址过程中遵循的规律。通过他的阐述,好利来在选址方面的经验将对投资者开店起到借鉴和指导作用。同时,开发商亦能了解这类业态在选址过程中的诉求。
 
      在人口密集处开店
 
  “好利来经营的产品属于休闲类食品,顾客是具备了一定消费能力的人群。因此,在选址时首先要对选定的地方进行人群调查分析,看是否满足开店的基本要求。”在屈宝良看来,对人流量和购买力的分析是开店的基础。
 
   通常而言,在人口密集处的地段开店,成功的几率往往比普通地段高出很多。好利来在选址之初会通过对人口密度、客流量、人口流动性的测算来预计人口密集的程度。例如,可以用每平方公里的人数或户数来确定一个地区的人口密度,人口密度越高,则进驻该区域的可能性越大。同时,在评估某具体项目时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。
 
   经过以上相应的数据测算之后,好利来进驻的区域大致包含以下特征。首先,好利来会选择在城市的商业中心或者商务区开店。这些区域有大量的人流量,且面对的顾客多是白领阶层。例如,好利来在西直门、朝外等地的店铺便是如此。其次,在临近居民区的街面房开店,面对的客群主要以当地居民为主,流动客群为辅。最后,包括在学校门口、人气旺盛的旅游景点、大型批发市场门口等地开店也是好利来考虑的区域。
 
   此外,调查区域的购买力水平是好利来进驻与否的重要考核标准。也就是说,根据人流量来推算出店铺目标客户的数量。在人流量很大的城市商业中心或者商务区内,可以根据区域内写字楼和商场的档次来评定流动客群的购买水平。而如果在住宅区域内开店,则需要对小区内人口的收入水平进行随机抽样的调查,因为人口的消费水平是由其收入水平决定的。因此,以青年和中年层顾客为主,有较多可支配收入的居住区将会被好利来优先选择。
 
      针对不同消费群体选择店铺规模
 
   对于投资者而言,投资开设西饼店是属于周期长且灵活性较小的一种商业投资。店址的经营类型、规模大小和成本高低直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等方面的因素。因此,在开店之初,投资者应对不同类型的店址作全面准确的评估。
 
   店铺的选址很大程度取决于企业经营的产品种类和对于目标客户的界定。如果店铺经营的是以生日蛋糕为主,那商务中心或者人气旺盛的超市附近则是考虑重点。如果店铺经营的是以零食性的点心为主,则黄金地段并非是最好的选择。因此,投资者一定要根据不同的经营种类来确定最佳的开店地点。
 
   “根据不同的消费群体来选择店铺的规模是好利来在选址过程中坚持的原则。目前好利来在北京店铺的规模通常是在60~150平方米之间,但根据环境的变化我们也会选择开设30平方米的小店铺和500~600平方米的大型店铺。”在屈宝良看来,店铺规模的大小与周围环境密切相关。
 
   目前,店铺类型可以从地理位置、竞争等不同角度来进行区分。从地理位置角度来看, 店址大致可以分为商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类。商铺中心型店址位于城市的繁华商业区,周边商业配套设施发达,人流量巨大。此类店址适合于例如好利来这样的连锁专卖店开设。位于地区性商业中心的准商业中心型店址,有着重要的交通干线相联结,顾客流量较城市级商业中心少,尤其是流动顾客数量较少。随着城市人口的外迁而设立的郊外型店址,其经营成本最低。而位于大型居民区内的居民小区型店址,定位为小区的生活配套设施。
 
   从竞争的角度出发,店址可分为竞争型和孤立型两类。首先竞争型店址是指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手可分为两类:一是同类连锁商店中,来自这类对手的竞争压力可谓最大;二是与本店有经营交叉的商店,如百货店、食品店等。其次孤立型店址,正好与竞争型店址相对,指商圈内没有上述两类竞争对手存在。总而言之,各种类型店址在运营时各自会面临不同的压力。例如在租金较低的地段客流量少,而客流量多的地方租金又非常高。因此,选择店址离不开对各类型店址的综合评估。
 
 
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